Dès 2022, la base imposable de votre bien situé à l’étranger sera déterminée par un revenu cadastral. Comment sera-t-il calculé et avec quel impact sur vos impôts?
A partir de l'exercice d'imposition 2022, les biens situés à l'étranger seront imposés sur la base d'un revenu cadastral (RC), comme c'est le cas pour les immeubles situés en Belgique, et non plus sur la base de la valeur locative brute. Notre pays se met ainsi en conformité avec un arrêt de la Cour de Justice de l’Union européenne.
1/ Biens visés
Le revenu cadastral sera désormais utilisé pour déterminer la base imposable de tous les immeubles situés à l’étranger, qu’ils soient ou non mis en location.
C’est seulement dans le cas où l’immeuble est loué à une société ou à une personne qui y exerce son activité professionnelle que l’imposition se fait sur la base des loyers réellement perçus. La règle est la même pour les immeubles situés en Belgique.
2/ Montant du RC
Le revenu cadastral sera déterminé, comme pour les biens situés en Belgique, par l’Administration mesures et évaluations (ex-cadastre). En principe, le revenu cadastral sera disponible d’ici au 1ᵉʳ mars 2022.
"Étant donné que le RC d’un bien immobilier situé en Belgique est basé sur sa valeur de 1975, et qu’il n’y a pas de référence pour des biens sis à l’étranger, la nouvelle loi a fixé une technique permettant de reconstituer la valeur vénale de 1975 sur la base de la valeur actuelle", explique Bertrand Marot, directeur de l’activité internationale de la banque privée Degroof Petercam. Cela est atteint en appliquant un facteur de correction fixé par année d’acquisition et un taux de capitalisation de 5,60%. Ce facteur varie en fonction de l’année au cours de laquelle vous êtes devenu propriétaire du bien.
Outil revenu cadastral à l'étranger
Par exemple, si vous êtes devenu propriétaire d’un bien en 2008 et que sa "valeur vénale normale actuelle" est de 500.000 euros, le RC de votre immeuble sera de 2.265 euros.
Ce calcul sera utilisé par défaut pour calculer le revenu cadastral, sauf si vous connaissez la valeur vénale ou la valeur locative du bien en 1975. Dans ce cas, vous pourrez demander à l’administration d’utiliser ce montant.
Le montant du RC sera disponible sur Myminfin.be. Un wizard sera disponible lorsque vous remplirez votre déclaration fiscale 2022 sur Tax-on-web.
3/ Valeur de l’immeuble
L’inconnue de l’équation est donc la valeur de l’immeuble. Vous devrez renseigner à l’administration sa "valeur vénale actuelle". C'est vous qui devez la fixer. Cette valeur correspond à la valeur de vente qui peut être obtenue dans des conditions normales de marché. En l'absence d'une évaluation récente par un expert, la valeur du bien au moment de son acquisition (par exemple le prix d'achat) dans des circonstances normales (c'est-à-dire sans aucune influence due à un lien personnel ou familial avec le vendeur) peut être utilisée. Une valeur mentionnée dans une déclaration de succession ou de donation peut également servir de référence.
4/ Renseignements à fournir
- Vous étiez propriétaire du bien avant le 1er janvier 2021
L’administration vous contactera pour peu que vous ayez, comme les règles vous y obligent, déclaré vos revenus immobiliers à l’étranger dans votre déclaration portant sur l’exercice d’imposition 2020 et/ou 2021. Vous devrez fournir une brève description du bien, sa situation (pays + adresse) et sa valeur vénale. À défaut de connaître la valeur vénale, vous devrez renseigner le prix et l’année d’acquisition ainsi que le coût des éventuels travaux effectués après l’acquisition et l’année au cours de laquelle ces travaux ont été achevés.
- Vous devenez propriétaire du bien après le 1er janvier 2021
Si vous devenez propriétaire (par acquisition, succession ou donation) d’un bien à l’étranger, vous devez spontanément en informer l’administration, dans les quatre mois, afin qu’elle puisse entamer la procédure de fixation du revenu cadastral.
Attention, une amende administrative pour non-déclaration, comprise entre 250 et 3.000 euros, a été prévue dans la loi.
5/ Impact sur vos impôts
La base imposable de vos biens situés à l’étranger correspond au revenu cadastral indexé majoré de 40% (ou aux loyers réels si vous le louez à une personne morale ou une personne physique qui y exerce son activité professionnelle). Attention, vous ne pouvez plus déduire de ce revenu cadastral ni les taxes payées à l’étranger, ni les 40% de frais. Le montant des impôts que vous allez payer dépend du pays dans lequel il est situé.
- Dans un pays AVEC une convention préventive de double imposition
Les pays qui sont populaires pour les résidences secondaires ont la plupart du temps conclu une convention préventive de double imposition avec la Belgique (France, Italie, Espagne, Portugal, Pays-Bas, Suisse, Autriche ou encore Turquie). Cela signifie que la Belgique n’impose pas directement une deuxième fois vos revenus (immobiliers) étrangers.
Mais ils sont exonérés sous réserve de progressivité. C’est-à-dire que le fisc les ajoute à vos autres revenus imposables pour déterminer votre taux d’imposition. Le fait de déclarer des revenus immobiliers a donc un impact sur le montant d’impôts que vous payez, même s'il est limité. L’impact n’est pas le même pour tous les contribuables, étant donné qu’il dépend du montant des autres revenus.
- Dans un pays SANS convention préventive de double imposition
Si le bien est situé dans un pays qui n’a pas conclu de convention préventive de double imposition avec la Belgique, vos revenus immobiliers seront imposés au taux marginal (qui peut atteindre rapidement 50%). Mais vous bénéficiez d’une réduction d’impôts de 50% sur ces revenus.
- Déduction ordinaire d’intérêts
Notez que vos revenus immobiliers peuvent être fortement réduits, voire annulés dans votre déclaration fiscale, si vous déduisez les intérêts d’un emprunt contracté en vue de conserver ou d’acquérir un bien immobilier, que celui-ci soit situé en Belgique ou à l’étranger. Vous pouvez en effet déduire des intérêts à concurrence de l’ensemble de vos revenus immobiliers.
6/ Réclamation
L’administration vous notifiera votre nouveau revenu cadastral. Vous avez alors deux mois pour introduire éventuellement une réclamation par pli recommandé, en opposant un nouveau montant de revenu cadastral. Vous avez la possibilité de valoriser les informations en votre possession relatives à votre bien et en particulier sa valeur en 1975.
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