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La Cour de justice européenne a condamné plusieurs fois la différence de traitement fiscal, en Belgique, entre immeubles belges et étrangers. Une nouvelle loi doit apporter du changement. Dans quel sens ? 

Le contexte. Si vous possédez un immeuble à l’étranger, vous devez le reprendre dans votre déclaration à l’impôt des personnes physiques, tout comme un immeuble belge. L’imposition d’un immeuble belge non loué (autre que la résidence principale) ou loué à des particuliers se fait, quel que soit le revenu (locatif) réel qu’il produit, sur son revenu cadastral (RC) indexé et majoré de 40 %. Pour une seconde résidence à l’étranger, vous devez déclarer le loyer perçu ou la valeur locative si vous ne louez pas le bien. Sous la pression de l’Europe, l’Administration avait déjà accepté dans une circulaire du 29 juin 2016 (circ. AGFisc n° 22/2016, Ci.704.681) que vous puissiez établir cette valeur locative en vous appuyant sur la valeur locative fictive fixée à l’étranger (comme la «valeur locative brute» en France, la «valeur WOZ» aux Pays-Bas ou la «valor catastral» en Espagne).


Le RC d’un immeuble étranger. Pour supprimer cette discrimination, le fisc calculera un RC pour chaque immeuble étranger. En vertu d’une nouvelle loi, ce RC sera fixé forfaitairement, en appliquant un facteur correctif à la valeur vénale actuelle pour parvenir à la valeur de 1975 (un facteur correctif de 15,036 p.ex. pour une valeur vénale de 2020). Le montant obtenu sera ensuite multiplié par 5,3 % pour ramener la valeur vénale à une «valeur locative» fictive. Une résidence de vacances à l’étranger dont la valeur vénale de 2020 est de 350 000 € se verra p.ex. attribuer un RC de 1 233,71 € (= 350 000 € /15,036 x 5,3 %). Un nouveau régime d’application à partir de l’année de revenus 2021 (exercice d’imposition 2022).

Un questionnaire. Les propriétaires d’un immeuble étranger devront bientôt fournir les informations suivantes au fisc : une description du bien, sa situation, la valeur vénale normale d’immeubles analogues de la région ou, si elle n’est pas connue, le prix et l’année d’achat, ainsi que le coût et la date d’exécution d’éventuels travaux de rénovation. Celui qui acquiert un immeuble étranger à compter du 1er janvier 2021 doit en faire la déclaration dans les quatre mois (Cette adresse e-mail est protégée contre les robots spammeurs. Vous devez activer le JavaScript pour la visualiser.).

À compter de l’année de revenus 2021, vous devez déclarer un revenu cadastral, et plus le loyer réel ou la valeur locative, pour des immeubles étrangers. Un revenu cadastral que le fisc va déterminer à partir des réponses à un questionnaire qu’il vous enverra bientôt.  

Ce conseil est issu de :
Astuces & Conseils Fiscalité des dirigeants d'entreprise (E-ZINE - Numéro 10 - 10-03/2021)


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